官媒刊文質(zhì)疑樓市調(diào)控為迷魂陣：房?jī)r(jià)真降了嗎

真的降了嗎？——部分城市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下跌背后的迷局
 

新華網(wǎng)北京4月13日電(記者羅宇凡、趙瑞希)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅變動(dòng)情況之前，一線(xiàn)城市陸續(xù)傳來(lái)房?jī)r(jià)下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結(jié)構(gòu)性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類(lèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)消息不斷充斥市場(chǎng)，“一時(shí)漲、一時(shí)跌”，至今房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，購(gòu)房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)確有回落，但購(gòu)房者似乎對(duì)此并沒(méi)有明顯的感知，牽動(dòng)人心的房?jī)r(jià)，真的降了嗎？
 

一線(xiàn)城市傳來(lái)降價(jià)消息
 

“國(guó)十條”出臺(tái)將滿(mǎn)一年。一年來(lái)，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購(gòu)、房產(chǎn)稅、限價(jià)等手段的多重作用下，“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”已取得明顯成效。
 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降、漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)明顯增多；同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。
 

在成功“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的基礎(chǔ)上，近日，北京、深圳等一線(xiàn)城市傳來(lái)了3月樓市成交均價(jià)、成交量大幅下滑的消息。
 

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為19679元／平方米，環(huán)比下降26．7％，同比下降10．9％，出現(xiàn)了19個(gè)月以來(lái)的次同比下降。
 

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22．8萬(wàn)平方米，是2003年以來(lái)成交量低的3月；每平方米成交均價(jià)也跌破2萬(wàn)元，為19424元，環(huán)比下降5．99％，同比下跌5．04％。
 

然而，雖然數(shù)據(jù)上傳來(lái)了一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌的消息，但實(shí)際上生活在一線(xiàn)城市的老百姓并沒(méi)有感受到房?jī)r(jià)的下跌。在近一年的樓市調(diào)控中，各類(lèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)消息不斷充斥市場(chǎng)，“一時(shí)漲、一時(shí)跌”，房?jī)r(jià)走勢(shì)仿佛走入迷魂陣，購(gòu)房者猶如霧里看花般無(wú)法適從，心理也跟著此起彼伏。

        真降還是“假摔”？
 

正當(dāng)購(gòu)房者因一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)松動(dòng)而松一口氣時(shí)，上市房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻再次繃緊了市場(chǎng)的神經(jīng)。
 

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、金地一季度銷(xiāo)售金額分別同比上漲135％、72％、82％，銷(xiāo)售面積分別同比上漲144％、30％、45％。
 

合富輝煌席分析師黎文江說(shuō)，加緊布局二、三線(xiàn)城市和商業(yè)項(xiàng)目，是房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“亮眼”的主要原因。然而，細(xì)看房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅超標(biāo)的問(wèn)題。
 

按照各地政府出臺(tái)的“限價(jià)目標(biāo)”要求，今年房?jī)r(jià)漲幅上限大約在10％至15％。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷(xiāo)售均價(jià)同比漲幅分別高達(dá)32．61％和26．14％，遠(yuǎn)超政策“紅線(xiàn)”。
 

而記者在剛閉幕的2011北京春季房地產(chǎn)交易會(huì)上采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，參展的北京各樓盤(pán)，不論位于區(qū)還是外圍區(qū)域，房?jī)r(jià)均未出現(xiàn)明顯下跌跡象，也未見(jiàn)開(kāi)發(fā)商打出非常規(guī)大幅打折促銷(xiāo)宣傳，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至較前期有所上浮。
 

一邊是一線(xiàn)城市成交量、成交均價(jià)現(xiàn)新低，一邊是上市房企在二、三線(xiàn)城市實(shí)現(xiàn)“大豐收”，而記者走訪(fǎng)則發(fā)現(xiàn)北京房?jī)r(jià)依舊“堅(jiān)挺”。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)并未明朗化，依舊處于僵持狀態(tài)。
 

對(duì)此，北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究研究員韓世同說(shuō)，成交均價(jià)與樓盤(pán)地段密切相關(guān)，并不能真實(shí)地反映房?jī)r(jià)走勢(shì)。因此結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下滑反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這是在數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)有所下降，但老百姓卻沒(méi)感覺(jué)到的原因。
 

韓世同說(shuō)，“3月份一線(xiàn)城市樓市成交均價(jià)下滑是受結(jié)構(gòu)性變化影響。限購(gòu)政策抑制了城區(qū)的成交，市場(chǎng)陷入觀(guān)望導(dǎo)致成交萎縮，開(kāi)發(fā)商無(wú)意推盤(pán)，即使有成交也是一些尾貨。而郊區(qū)房則趁勢(shì)推盤(pán)，由于價(jià)格較低成交量放大，導(dǎo)致整體均價(jià)下滑。實(shí)際上，并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，是結(jié)構(gòu)性降價(jià)。”

        購(gòu)房者能感受到降價(jià)的才是真降
 

專(zhuān)家認(rèn)為，有當(dāng)購(gòu)房者切身感受到房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候，才意味著房?jī)r(jià)出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷(xiāo)售均價(jià)漲幅超標(biāo)，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，年內(nèi)房?jī)r(jià)或?qū)⒄娼怠?br />  

雖然目前房?jī)r(jià)走勢(shì)處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個(gè)方面值得注意，一是“結(jié)構(gòu)性?xún)r(jià)格變化也是一種變化，而且往往是房?jī)r(jià)將要發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的前兆”，韓世同說(shuō)。二是相對(duì)于各地政府已出臺(tái)的“限價(jià)目標(biāo)”，房企一季度銷(xiāo)售均價(jià)漲幅超標(biāo)意味著之后的三個(gè)季度其銷(xiāo)售均價(jià)回落幅度必須加大，才能做到全年達(dá)標(biāo)。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金。
 

陸續(xù)公布的2010年年報(bào)已經(jīng)暴露了上市房企現(xiàn)金流不足的問(wèn)題。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11日，84家已公布2010年年報(bào)的上市房企2010年末的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)，為－705．9億元，同比大減1150億元。
 

在現(xiàn)金流量大幅下降的情況下，上市房企的存貨卻大漲。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長(zhǎng)42．3％。
 

黎文江說(shuō)，“2010年房企流動(dòng)負(fù)債增幅很高，今年下半年將出現(xiàn)還貸高峰。屆時(shí)，房企資金鏈將處于緊繃狀態(tài)。”
 

“國(guó)內(nèi)貸款”和“定金和預(yù)收款”一直是房企資金來(lái)源中的“兩條腿”，各占1／4左右。然而，在多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息的背景下，“國(guó)內(nèi)貸款”這條腿頓時(shí)被砍短，房企資金壓力不斷上升。因此，如何填補(bǔ)“國(guó)內(nèi)貸款”下滑帶來(lái)的窟窿，是房企要共同面對(duì)的問(wèn)題，而存貨變現(xiàn)無(wú)疑將是容易，也現(xiàn)實(shí)的方法。
 

黎文江說(shuō)，“下半年，房企將處于有存貨沒(méi)現(xiàn)金的狀態(tài)，因此很有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金。”屆時(shí)，購(gòu)房者或?qū)⒄嬲惺艿椒績(jī)r(jià)下降。

(新華網(wǎng))