孝感房地產(chǎn)信息
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孝感市房地產(chǎn)管理局
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2009年（3期）
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孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
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2009年2月4日
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孝感市2008年房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行情況和2009年運(yùn)行情況預(yù)測
一、2008年房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行情況及點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及投資情況
2008年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目114個(gè)，同比減少8.1%。其中，新開工項(xiàng)目45個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目69個(gè)；在建項(xiàng)目71個(gè)，已竣工項(xiàng)目43個(gè)。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目56個(gè)，同比減少13.8%。其中，新開工項(xiàng)目22個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目34個(gè)；在建項(xiàng)目37個(gè)，已竣工項(xiàng)目19個(gè)。
全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資27.86億元，同比增長17.8%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.65億元，同比增長20.95%。
2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表明了我市房地產(chǎn)投資仍然在平穩(wěn)增長，但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅較前三季度回落了40.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，孝感城區(qū)增幅較前三季度回落了47.2個(gè)百分點(diǎn)。
2、商品房施工面積、竣工面積及銷售面積情況
全市商品房施工面積214.8萬m2，同比減少0.1%；孝感城區(qū)商品房施工面積126.87萬m2, 同比增加34.1%。
全市商品房竣工面積107.5萬m2，同比減少13.2%；孝感城區(qū)商品房竣工面積44.56萬m2，同比減少0.8%。
全市商品房銷售面積75.2萬m2，同比減少了38.06%；孝感城區(qū)商品房銷售面積32.1萬m2，同比減少了41.51%。
以上情況表明我市商品房銷售面積同比大幅下降。2008年，從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看，整體上呈現(xiàn)出供給大于需求的情況。全市商品房竣工面積107.5萬m2，銷售面積75.2萬m2，去年同期銷售面積為121.4萬平方米，同比減少了38.06%。孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬m2和32.1萬m2，而上年同期銷售面積為54.88萬平方米，同比減少了41.51%，降幅較大。
3、商品房銷售價(jià)格情況
全市商品房銷售的平均價(jià)格為1986元/m2，同比增加19.8%，比上月減少2.2%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2502元/m2，同比增長11.8%，比上月降低了2.2%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為1835元/m2，同比增長14.5%，比上月減少3.5%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2302元/m2，同比增長7.9%，比上月降低了1.7%。孝感城區(qū)12月份當(dāng)月商品房銷售的平均價(jià)格為1863元/m2，環(huán)比下降了8.9%，其中，商品住宅平均價(jià)格為1792元/m2，環(huán)比上漲了4.98%。
上述情況表明我市商品房銷售價(jià)格近期環(huán)比繼續(xù)小幅回落，但孝感城區(qū)12月份的住宅當(dāng)月銷售價(jià)格略有回升。
4、2008年房地產(chǎn)稅收情況
據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2008年，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7050萬元（其中契稅收入2907萬元，營業(yè)稅3807萬元，企業(yè)所得稅336萬元），比上年減少了41.8%。
以上數(shù)據(jù)表明我市房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比下降較多。受房地產(chǎn)市場成交清淡的影響，2008年，孝感城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比減少了41.8%。上年契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅同期為分別為5033萬元，6658萬元和422萬元，同比分別減少了42.2%，42.8%和20.4%。這主要是由于市場成交大幅萎縮引起的。
二、2009年房地產(chǎn)市場預(yù)測
根據(jù)孝感市2008年房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況和2009年1月份房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，以及各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報(bào)的預(yù)測數(shù)據(jù)，2009年，全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26億元，預(yù)計(jì)施工面積200萬平方米，竣工面積90萬平方米，銷售面積70萬平方米。其中，孝感城區(qū)預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16億元，預(yù)計(jì)施工面積80萬平方米，竣工面積40萬平方米，銷售面積30萬平方米。
預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出如下趨勢：
1、投資將有所減少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2008全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為27.86億元，同比增長17.8%。2009年許多開發(fā)商將面臨資金困難，投資將有所減縮，預(yù)計(jì)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資將完成26億元左右，其中，孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資將完成16億元左右。
2、施工面積和竣工面積將繼續(xù)小幅回落。2009年，很多開發(fā)商可能將一方面面臨著資金緊張的壓力，另一方面，市場仍可能比較冷清，開發(fā)商也會采取觀望的態(tài)勢。
3、商品房銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。銷售價(jià)格將會小幅波動，但大幅下跌的可能性不大，可能呈先降后升的態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年的商品房銷售價(jià)格總體上將有所回落。2009年上半年，預(yù)計(jì)市場觀望情緒會愈加濃厚，房地產(chǎn)市場交易會更加冷清，價(jià)格會逐漸回落。下半年，由于商品房銷售價(jià)格在2009年上半年可能會降到了一個(gè)相對合理的水平，再下降的空間有限，再加上各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策的累積效應(yīng)，以及一部分看好房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的購房人的投資入市，今年下半年商品房銷售價(jià)格可能會有所回升。
4、商品房銷售面積和銷售額上半年將會繼續(xù)回落，下半年將呈現(xiàn)穩(wěn)定略有回升的態(tài)勢。對應(yīng)商品房的銷售價(jià)格，商品房銷售面積和銷售額也將呈現(xiàn)先降后升的趨勢。
5、房地產(chǎn)行業(yè)稅收可能會有所減少。由于各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施，例如對個(gè)人次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率由原來的2%暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免等政策的實(shí)施，即使商品房交易量不減少，稅收也會有所下降。另一方面商品房銷售面積可能會繼續(xù)有所下降，所以全年的房地產(chǎn)行業(yè)稅收可能會有所減少。
針對上述情況，市縣房地產(chǎn)管理部門在促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展方面，將采取積措施：一是在今年2月底前市縣兩級房產(chǎn)局成立以局長掛帥、分管副局長、機(jī)關(guān)科室負(fù)責(zé)人參加的工作專班，強(qiáng)化工作責(zé)任，加強(qiáng)市場引導(dǎo)，積促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。二是深入各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展走訪調(diào)研，聽取意見，一方面積宣傳、貫徹、落實(shí)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號），落實(shí)2009年住房建設(shè)計(jì)劃；另一方面會同有關(guān)部門積落實(shí)國家、省及我市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，促進(jìn)住房消費(fèi)，營造良好的發(fā)展環(huán)境，為其排憂解難。三是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的作用，開展房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積應(yīng)對市場變化，根據(jù)市場變化和需求，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售，同時(shí)開展適當(dāng)?shù)拇黉N活動。四是進(jìn)一步完善市場監(jiān)測分析機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題，提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議，為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策當(dāng)好參謀，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)大力開發(fā)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位商品住房。
