2010年上半年孝感市房地產市場運行情況

    2010年上半年，我市房地產市場繼續(xù)保持平穩(wěn)向好的發(fā)展勢頭，房地產開發(fā)項目數(shù)量、施竣工面積同比增長、商品房銷售面積同比繼續(xù)大幅增長。全市和孝感城區(qū)商品房銷售面積分別達121.15萬m²和59.04萬m²，同比分別增長了89.3%和114.1%，全市和孝感城區(qū)商品房施工面積分別達212.37萬m²和106.5萬m²，同比分別增長了46.9%和38.2%。

2010年上半年，全市共有房地產開發(fā)項目130個（去年同期125個），同比增長4%。其中，今年新開工項目26個，上年結轉項目104個；在建項目103個，已竣工項目27個。孝感城區(qū)共有房地產開發(fā)項目74個（去年同期64個），同比增長15.6%。其中，今年新開工項目13個，上年結轉項目61個；在建項目57個，已竣工項目17個。

全市商品房銷售面積121.15萬m²（去年同期64萬m²），同比增長89.3%，其中各縣市的商品房銷售面積分別為：漢川市11.84萬m²，應城市9.67萬m²，安陸市16.39萬m²，云夢縣9.71萬m²，大悟縣8.32萬m²，孝昌縣6.18萬m²；孝感城區(qū)商品房銷售面積59.04萬m²（去年同期27.58萬m²），同比增長114.1%。6月份當月全市商品房銷售面積21.71萬m²（去年同期23.55萬m²），同比減少7.8%，環(huán)比減少41.1%；孝感城區(qū)商品房銷售面積11.47萬m²（去年同期7.09萬m²），同比增長61.8%，環(huán)比減少17.6%。

全市商品房施工面積212.37萬m²（去年同期144.53萬m²），同比增長46.9%，其中各縣市的商品房施工面積分別為：漢川市23.39萬m²，應城市22.39萬m²，安陸市18.31萬m²，云夢縣17萬m²，大悟縣12.06萬m²，孝昌縣12.72萬m²；孝感城區(qū)商品房施工面積106.5萬m²（去年同期77.09萬m²）, 同比增長38.2%。6月份當月全市商品房施工面積164.7萬m²（去年同期94.22萬m²），同比增長74.8%，環(huán)比增長57.1%；孝感城區(qū)商品房施工面積77.5萬m²（去年同期53.45萬m²）, 同比增長45%，環(huán)比增長24.5%。

    全市商品房竣工面積47.71萬m²（去年同期50.3萬m²），同比減少5.1%，其中各縣市的商品房竣工面積分別為：應城市4.34萬m²，安陸市2.43萬m²，大悟縣5.04萬m²，孝昌縣6.9萬m²，漢川市和云夢縣沒有竣工面積；孝感城區(qū)商品房竣工面積29萬m²（去年同期23.64萬m²），同比增長22.7%。

全市共完成房地產開發(fā)投資19.85億元（去年同期15.55億），同比增長27.7%，其中各縣市的房地產開發(fā)投資分別為：漢川市2.85萬m²，應城市1.1萬m²，安陸市1.7萬m²，云夢縣1.01萬m²，大悟縣0.87萬m²，孝昌縣0.93萬m²；孝感城區(qū)共完成房地產開發(fā)投資11.39億元（去年同期8.27億），同比增長37.7%。

全市商品房銷售的平均價格為2266元/m²（去年同期2302元/m²），同比下降1.6%。其中各縣市的商品房銷售平均價格分別為：漢川市2206元/m²，應城市2213元/m²，安陸市1738元/m²，云夢縣2141元/m²，大悟縣1360元/m²，孝昌縣1835元/m²；全市商品住宅銷售的平均價格為2180元/m²（去年同期2021元/m²），同比上漲7.9%。孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2626元/m²（去年同期2458元/m²），同比上漲6.8%，商品住宅銷售的平均價格為2539元/m²（去年同期2308元/m²），同比上漲10%。

    全市2010年6月份商品房銷售當月均價為2183元/m²，同比上漲24.7%，環(huán)比下降9.1%；其中住宅當月均價為2031元/m²，同比下降5%，環(huán)比下降12.3%。孝感城區(qū)2010年6月份商品房銷售當月均價為2532元/m²，同比下降3.8%，環(huán)比下降8.9%；其中住宅當月均價為2478元/m²，同比下降3%，環(huán)比下降7.4%。

截止到2010年6月30日，孝感城區(qū)共核發(fā)商品房預售許可證29起，準予預售面積52.87萬m²，其中住宅面積49.39萬m²，加上去年結轉未銷售完的6.57萬m²，市場供應總量為59.44萬㎡，而2010年前6個月孝感城區(qū)共銷售商品房59.04萬m²，其中住宅57.36萬m²，供需基本保持平衡。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2010年上半年，孝感市共完成房地產行業(yè)稅收 22738 萬元（其中契稅收入8095萬元，營業(yè)稅12574萬元，企業(yè)所得稅2069萬元），比上年同期增長了    57.3%。孝感城區(qū)共完成房地產行業(yè)稅收8294萬元（其中契稅收入2582萬元，營業(yè)稅5014萬元，企業(yè)所得稅698萬元），比上年同期增長了。

隨著孝漢城際鐵路的開工建設、東城新區(qū)的建設、孝感城市化進程的加速以及孝感融入武漢城市圈步伐的加快，孝感的區(qū)位優(yōu)勢已經越來越明顯并且被眾多的房地產開發(fā)企業(yè)所看重，加上上半年我市繼續(xù)保持著良好的銷售勢頭，房地產開發(fā)企業(yè)紛紛看好未來的孝感房地產市場。今年上半年，全市共新增房地產開發(fā)項目26個，新開工面積88.32萬m²，同比增長26.6%,孝感城區(qū)新增房地產開發(fā)項目13個，新開工面積47.64萬m²，同比增長42.4%。

2010上半年，全市及城區(qū)的商品房銷售一直保持在較高的水平上，全市共銷售商品房121.15萬m²，月均銷售20.19萬m²，孝感城區(qū)共銷售商品房5163套，59.04萬m²，月均銷售860套， 9.84萬m²，5月份孝感城區(qū)當月商品房銷售達到了1196套，創(chuàng)下近年來的銷售新高（見圖1）。

 

    分析上半年銷售面積大幅增長的原因，主要有以下幾點：一是上半年國家繼續(xù)實施積的財政政策和適度寬松的貨幣政策，國際國內整體經濟形勢繼續(xù)向好。二是我市積貫徹落實中央、省、市關于促進房地產業(yè)發(fā)展的一系列方針政策，始終堅持對房地產市場進行正面宣傳和引導，通過實施房地產業(yè)三年倍增計劃，鼓勵剛性需求者適時入市購房，引導開發(fā)商采取各種有效措施促銷，促進房地產銷售。三是不少消費者鑒于人民幣升值的壓力和對未來通貨膨脹增大的預期，認為房地產的保值增值性能夠有效抵御通貨膨脹帶來的損失，因此商品房的投資性需求逐漸得到釋放，刺激了投資性需求的購房者不斷入市，推動了成交量的上升。四是上半年，全國各大城市房價不斷上漲，而孝感的房價始終保持在一個較為平穩(wěn)的范圍內，許多購房者選擇在這個時機購房，也帶動了銷售量的增加。

    今年上半年，國家?guī)状纬雠_房地產新政對房地產市場進行調控，但此次調控中央政府主要是著力于打擊短期投資行為和規(guī)范房地產市場秩序，遏制一線城市的房價飆升。孝感作為中小城市，房地產需求主要還是以剛性需求和改善性需求為主，國家的調控政策在短期內對孝感房地產市場的影響并沒有立即出現(xiàn)，但是隨著國家對調控政策的進一步加強落實，以及金融機構二套房房貸政策在孝感的具體實施，政府調控對房地產市場的影響逐漸顯現(xiàn)。全市2010年6月當月商品房銷售面積環(huán)比減少41.1%，當月銷售均價環(huán)比下降9.1%。而從孝感城區(qū)5月至6月的周報可以看出，成交量出現(xiàn)明顯的下滑，價格也有所下降（見圖2）,后期的銷售形勢仍不容樂觀。

 

    2010年上半年，孝感城區(qū)的商品住宅共實現(xiàn)網上簽約4833套，其中，銷售價格在4000元/ m²以上的為214套，占4.43%；3000元/ m²—4000元/ m²的為1123套，占23.24%，2500元/ m²—3000元/ m²的為1081套，占22.37%；2000元/ m²—2500元/ m²的為1115套，占23.07%；1000元/ m²—2000元/ m²的為1178套，占24.37%；1000元/ m²以下的為122套，占2.52%。（見圖3）由此可以看出，各個價位的樓盤分布比較均衡。2000元/ m²以下的低價樓盤成交量占到了總成交量的49.96%，比去年同期增長了6.92個百分點，2500元/ m²以下的中、低價樓盤成交量占到了總成交量的72.33%，比去年同期增長了6.7個百分點。

 

    從上半年市場運行情況來看，我市房地產業(yè)發(fā)展總體形勢向好，房地產市場各項主要指標繼續(xù)保持著良好發(fā)展趨勢，但是隨著國家對房地產業(yè)調控政策影響的不斷深入以及一二線城市受政策影響結果的傳導效應，我市未來房地產市場走勢存在很大的不確定性，下一步我們要再接再厲，繼續(xù)用科學發(fā)展觀來統(tǒng)領并指導房地產業(yè)工作，以實施產業(yè)倍增計劃為契機，在保持房價基本穩(wěn)定的基礎上，不斷增加普通商品房的有效供給，通過加大輿論宣傳力度，引導消費者樹立理性消費觀念，引領市場發(fā)展。進一步優(yōu)化市場環(huán)境，不斷提高工作效率，將為企業(yè)提供優(yōu)質高效服務制度化，將幫助企業(yè)排憂解難常態(tài)化，通過各方面的不斷努力，使我市房地產市場繼續(xù)保持著平穩(wěn)健康的發(fā)展。

 

    堅持以科學發(fā)展觀為指導，按照今年的兩會精神，繼續(xù)認真貫徹落實國家宏觀政策，加強房地產市場監(jiān)管。按照今年的兩會精神，一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場；三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預售制度；四是大力整頓和規(guī)范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。同時要圍繞市委市政府實施產業(yè)倍增計劃的精神，努力落實好房地產業(yè)的三年倍增計劃，以此為抓手，進一步促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

    繼續(xù)引導房地產開發(fā)企業(yè)主動應對市場變化，尋找促進商品房銷售的有效途徑和辦法。鼓勵開發(fā)商采取多種形式和手段促銷，同時要提醒開發(fā)商不要被目前銷售形勢持續(xù)向好的局面所“迷惑”，為了追求更高的利潤而隨意提高銷售價格，避免把普通住宅消費逐步“擠出”市場，使得較好的銷售形勢難以持久。目前，國家對于套房的利率優(yōu)惠幅度已經降低、二套房的付比例已經提高等信貸政策將會對今后的商品房銷售產生影響。

    繼續(xù)完善房地產市場運行和行業(yè)發(fā)展動態(tài)信息發(fā)布制度，通過定期和不定期的信息發(fā)布，引導不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費觀念，鼓勵有剛性需求的購房者理性適時入市，既不盲從，也不要長期持幣觀望，把握時機，及時入市。要繼續(xù)加強與孝感日報社等宣傳媒體的合作，在《孝感晚報》和《孝感日報》的樓市周刊上多發(fā)表一些正面的宣傳引導文章和一些房地產相關的知識性文章，充分發(fā)揮新聞媒體的輿論導向作用，正確引導合理的住房開發(fā)和理性的消費觀念。

    住房保障作為重要的民生問題，也是各級政府十件實事的重要內容，要認真落實國家各項惠民生的相關政策，要擴大廉租住房保障的覆蓋面，增加中低價位、中小套型普通商品住房的有效供給，要落實保障性住房建設資金來源，提高資金使用效率，加快保障性住房的建設進度，通過檢查、通報、現(xiàn)場督辦等形式，縮短保障性住房建設周期，加大住房保障工作的推進力度，全面完成今年的住房保障工作任務。同時根據(jù)國家和省關于住房保障規(guī)范化管理的要求，在全市大力推進住房保障規(guī)范化管理，提高住房保障工作水平。

要不斷提高為企業(yè)服務的意識，進一步為企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)良環(huán)境，把為開發(fā)企業(yè)服務和支持企業(yè)發(fā)展、“急事急辦”、“事辦”的機制常態(tài)化、制度化；做好房地產統(tǒng)計工作，及時公開我市各項目的銷售狀況，使得各開發(fā)企業(yè)能夠認清房地產市場運行態(tài)勢，準確地把握市場行情；努力做好市場分析工作，加強房地產市場風險研究，逐步建立預警預報制度。同時，幫助和引導企業(yè)建立“居安思危”意識，不斷增強風險防范意識，提高企業(yè)抵御風險能力。進一步提高工作效率，縮短辦事時限，為企業(yè)解決發(fā)展中的實際困難，支持企業(yè)發(fā)展壯大，鼓勵企業(yè)做大做強，提高競力和管理水平。

加大對房地產市場行為的監(jiān)督力度。規(guī)范開發(fā)企業(yè)的市場行為，嚴查房地產違規(guī)銷售、虛假廣告、發(fā)布虛假交易信息、炒賣房號、囤積房源等行為。對擾亂市場正常秩序、損害消費者利益的違法違規(guī)行為，記入檔案黑名單，將依照相關規(guī)定予以嚴厲處罰，并充分發(fā)揮社會和新聞媒體對房地產市場的監(jiān)督作用，對那些行為惡劣、造成較大影響的房地產違法違規(guī)案件，予以公開曝光，情節(jié)嚴重者，注銷開發(fā)資質；對那些市場行為規(guī)范，全心全意為消費者提供優(yōu)質服務的企業(yè)，樹立正面典型，加大宣傳力度，提高企業(yè)的影響力，進入誠信企業(yè)檔案。通過不斷加強市場監(jiān)管力度，使我市房地產市場管理工作逐步完善。

    2010年上半年，房地產業(yè)的銷售形勢總體不錯，今后，我們要再接再厲，以完成房地產業(yè)三年倍增計劃為契機，不斷保持和維護好我市房地產市場這種來之不易的大好局面。