新政百日樓市三問(wèn) 房?jī)r(jià)是真降還是在假摔?

以4月17日的“新國(guó)十條”為標(biāo)志，國(guó)內(nèi)開(kāi)展的樓市調(diào)控，已逾百日。這一輪調(diào)控下，效果到底怎么樣？房?jī)r(jià)真的降了嗎？這一次，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)來(lái)一次真正的調(diào)整，還是會(huì)迎來(lái)又一次峰回路轉(zhuǎn)？一場(chǎng)深度博弈，仍在持續(xù)。

    房?jī)r(jià)：真降還是“假摔”？

    深圳和北京是樓市的風(fēng)向標(biāo)。

    在深圳，有著20年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的投資客鄒建民，近經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，他們現(xiàn)在談?wù)摰闹饕巧虡I(yè)地產(chǎn)和股票，“還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)怎么樣能夠上市。”住宅似乎已經(jīng)淡出了他們的投資話題。

    深圳一個(gè)二手房門(mén)店負(fù)責(zé)人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺(tái)后他們的業(yè)績(jī)大幅下滑，“去年我們這一個(gè)門(mén)店，一個(gè)月是將近300萬(wàn)元的業(yè)績(jī)，有十七八套成交。新政出來(lái)后，我們6月份成交4套，已經(jīng)算是不錯(cuò)的了”。

    和二手房相比，深圳一手房的價(jià)格似乎更加堅(jiān)挺。分析師海濱表示，新政后兩個(gè)半月的時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)大概下降了4%。但是在售和新入市項(xiàng)目的價(jià)格依然比較堅(jiān)挺。

    與此同時(shí)，不少樓盤(pán)打出了買(mǎi)房送面積、價(jià)房等口號(hào)來(lái)吸引購(gòu)房者的注意。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，原本不應(yīng)該算面積的露臺(tái)、公共走道以及原本算一半面積的陽(yáng)臺(tái)，在一些開(kāi)發(fā)商的嘴里卻變成了給購(gòu)房人的優(yōu)惠。更有甚者，把規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍以外的面積以“偽贈(zèng)送”的方式拿出來(lái)吸引購(gòu)房人。一些開(kāi)發(fā)商則玩弄先提價(jià)再價(jià)的“假摔”秀。

    深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為：“盡管現(xiàn)在表面上看沒(méi)有下降，但是比如說(shuō)一百萬(wàn)的房子他送你二十萬(wàn)，實(shí)際上等于已經(jīng)下降。但是地產(chǎn)商決不愿輕言降價(jià)，他們不愿給人一個(gè)房?jī)r(jià)下跌的認(rèn)識(shí)。”

    在北京，郊區(qū)的通州、房山等地去年底房?jī)r(jià)大幅度飆升，半年時(shí)間幾乎翻了一倍，新政出來(lái)以后，這些地區(qū)率先降價(jià)。北京地產(chǎn)評(píng)論人楊少鋒表示，北京從4月中旬開(kāi)始銷(xiāo)量大幅下降，但是在價(jià)格上變化并不明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價(jià)為20161元/平方米，與2009年上半年相比漲幅達(dá)到了62.3%，而與2009年下半年相比漲幅為26.6%。數(shù)據(jù)顯示，7月上旬北京的二手房成交均價(jià)為18150元/平方米，環(huán)比6月下旬下調(diào)了0.1%。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1至6月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，6月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比5月縮小1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比下降0.1%。4月份，70個(gè)城市中，有三亞市房?jī)r(jià)環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及28個(gè)城市，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均告下跌。

    與此呼應(yīng)的是開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款同比增幅回落，從年初的46.1%回落至上半年的34.5%；個(gè)貸方面，前四個(gè)月的逐月累計(jì)增幅均在以上，但至6月已降至60.4%。

    土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫。7月20日國(guó)土資源部發(fā)布的《2010年二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，二季度全國(guó)105個(gè)主要城市地價(jià)總體水平為2756元/平方米，綜合地價(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)5%的城市有10個(gè)，其余95個(gè)城市地價(jià)漲幅介于-1.77%至-5%之間。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)7月15日表示，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了明顯遏制，并且出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資性需求也得到一定的抑制。

    隱憂：如何防止大起大落？

    6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，這是近15個(gè)月來(lái)次由漲轉(zhuǎn)降。一些專(zhuān)家認(rèn)為，這標(biāo)志著房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但也意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。

    “中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，好比一個(gè)高燒不退的病人，主治醫(yī)生辨證施治，病情暫時(shí)緩解了，但要除根，還需要持續(xù)治療，效果有待觀察。”中央黨校研究員曾業(yè)松近日在接受新華社記者采訪說(shuō)，“一些癥狀表明，當(dāng)前樓市正處于買(mǎi)賣(mài)雙方和市場(chǎng)各利益主體的深度博弈期，調(diào)控決不能松懈。”

    這些“癥狀”主要表現(xiàn)在：一是局部地區(qū)樓市“高燒不退”。6月，70個(gè)大中城市中有49個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有39個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平或上漲。

    二是高房?jī)r(jià)“堅(jiān)冰”未融。以住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)為例，今年1月至5月，北京四環(huán)路以內(nèi)的價(jià)格每平方米漲到34620元，而六環(huán)路以外每平方米也超過(guò)萬(wàn)元，達(dá)到11748元。而一些樓盤(pán)打折基準(zhǔn)價(jià)也是3月中旬的高點(diǎn)，存在“假摔”之嫌。

    三是信貸悄然“放水”。在一些地方，銀行有選擇性地對(duì)住宅貸款開(kāi)了“綠燈”：如要客戶套房沒(méi)有貸款，二套房也可享受付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸三套房，個(gè)別銀行從一開(kāi)始沒(méi)有執(zhí)行過(guò)。

    四是投資轉(zhuǎn)移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫，投資性購(gòu)房增加，呈現(xiàn)量增價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽(yáng)投資性購(gòu)房比例接近30%，而一年前為10%左右。

    五是房企逆市拿地風(fēng)潮涌現(xiàn)。近期一些房企“攻城略地”開(kāi)始加速。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)84.0%，進(jìn)入4月調(diào)控周期后，房企土地購(gòu)置面積和費(fèi)用仍在大幅增加。

    更為嚴(yán)峻的問(wèn)題是，樓市調(diào)控之時(shí)，又出現(xiàn)了股市下跌、鋼材市場(chǎng)低迷等隱憂。

    據(jù)北京師范大學(xué)研究主任董藩介紹， 4月中旬以來(lái)建筑鋼材價(jià)格持續(xù)下跌，累計(jì)跌幅已達(dá)1000元/噸。建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的業(yè)有可能受到影響。如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%，個(gè)人按揭貸款違約的情況會(huì)明顯上升，給金融系統(tǒng)造成壞賬壓力。

    多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“放”可能使得之不易的調(diào)控成果毀于一旦，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性反彈；而過(guò)度“收”顯然也會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)的“二次探底”。盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市大起大落始終是各方的共識(shí)。專(zhuān)家稱(chēng)，“房?jī)r(jià)的暴漲暴跌，對(duì)消費(fèi)者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害。”

    走向：調(diào)控政策會(huì)不會(huì)松動(dòng)？

    央視評(píng)論認(rèn)為，樓市新政目前是個(gè)開(kāi)始，真正的艱難還在后面。人們更關(guān)心的是，調(diào)控政策今后將向何處去？

    政府高層近來(lái)頻頻表態(tài)樓市調(diào)控決心未變。7月4日，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人明確表示，再過(guò)一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。此后，住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委有關(guān)人士也分別在不同場(chǎng)合針對(duì)三套房貸放松等傳言作出明確澄清。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地繼續(xù)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。國(guó)土資源部《2010年二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》指出：目前來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已被遏制，盡管中央政府短期內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能性較小，但在房?jī)r(jià)依舊居高不下的局面下，中央政府嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的決心不會(huì)改變，地方的相關(guān)細(xì)則也會(huì)相應(yīng)跟進(jìn)。

    與此同時(shí)，中央加大力度建設(shè)保障性住房。為完成今年580萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù)，中央已下達(dá)600多億元資金予以支持。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，保障性住房的大規(guī)模開(kāi)工將對(duì)沖商品房投資的減少，房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速總體上不會(huì)減慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將至少和2009年持平。從建設(shè)計(jì)劃看，2010年全國(guó)共將新增各類(lèi)保障性住房700余萬(wàn)套，如果按平均每套60平方米匡算，今年新開(kāi)工面積總計(jì)將達(dá)到4.2億平方米。據(jù)此估算，今年新增房地產(chǎn)投資將達(dá)到2.3萬(wàn)億元，超過(guò)2009年的1.9萬(wàn)億元。

    巴曙松認(rèn)為，前一段時(shí)期房地產(chǎn)的投資品性過(guò)于濃厚，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿投機(jī)氣氛。“以新國(guó)十條為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，正在試圖推動(dòng)房地產(chǎn)從投資品性主導(dǎo)，逐步恢復(fù)到消費(fèi)品性主導(dǎo)。”

    董藩認(rèn)為，隨著部分多套房擁有者擔(dān)心資產(chǎn)縮水而拋售，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)出貨，以及去年的新開(kāi)工項(xiàng)目陸續(xù)竣工，調(diào)控半年以后市場(chǎng)供應(yīng)將明顯增加，部分城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的震蕩回落。但全國(guó)、全年情況綜合看，可能仍處于上漲狀態(tài)。

    不少專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢(shì)。從歷年對(duì)樓市調(diào)控的過(guò)程看，地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢(shì)利益群體的影響也不可小視。高房?jī)r(jià)問(wèn)題不是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上關(guān)乎數(shù)萬(wàn)億元商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬(wàn)戶。專(zhuān)家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，能采用“漸進(jìn)療法”。