千億熱錢從住宅轉(zhuǎn)商鋪 專家:不適合短暫炒作

十房網(wǎng)訊　一個(gè)業(yè)內(nèi)流傳甚廣的預(yù)言正在逐漸加強(qiáng)：“21世紀(jì)前十年，是屬于住宅地產(chǎn)的十年，此后商業(yè)地產(chǎn)將迎來十年黃金發(fā)展期”、“中國住宅地產(chǎn)開發(fā)的黃金期已經(jīng)過去，而蟄伏已久的商業(yè)地產(chǎn)，正在迸發(fā)出蓬勃生機(jī)”。近日在成都舉辦的2010成都·中國商業(yè)地產(chǎn)圓桌會(huì)議上，不少業(yè)界專家認(rèn)為是宏觀調(diào)控新政導(dǎo)致市場需求從住宅向商鋪“呼叫轉(zhuǎn)移”所致。在住宅遭遇房貸新政的風(fēng)吹浪打之時(shí)，此前一直不溫不火，信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產(chǎn)走上前臺(tái)，開始受到眾人的追捧成為地產(chǎn)投資的“佳避風(fēng)港”。各地反饋信息顯示，新政出臺(tái)后咨詢商業(yè)地產(chǎn)的投資客數(shù)量大增，與此同時(shí)，部分開發(fā)商也順勢而為，將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出，迎接這股新興的投資熱潮。

　　3月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)再創(chuàng)新高，呈現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面，并向二三線城市傳導(dǎo)和蔓延。飛漲的房價(jià)，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，面對這種形勢，中央政府及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，此次新政的關(guān)鍵指向是住宅市場，目的在于抑制全國性住宅價(jià)格的過快上漲和平抑房價(jià)；新國十條限制銀行對三套房和外地購房者發(fā)放住宅按揭貸款，但對商業(yè)地產(chǎn)并沒有明確做出同樣的限制。住宅市場的投資受到抑制，銷售價(jià)格及成交量明顯下降，北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。有業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，超過千億元的投資客的熱錢已經(jīng)離開了住宅的炒賣市場。

　　從高力國際2010年一季度市場研究報(bào)告可以看到，各地商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)確實(shí)可圈可點(diǎn)，大有“回暖”之勢：在住宅遭遇房貸新政的風(fēng)吹浪打之時(shí)，此前一直不溫不火，信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產(chǎn)走上前臺(tái)，開始受到眾人的追捧成為地產(chǎn)投資的“佳避風(fēng)港”。各地反饋信息顯示，新政出臺(tái)后咨詢商業(yè)地產(chǎn)的投資客數(shù)量大增，與此同時(shí)，部分開發(fā)商也順勢而為，將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出，迎接這股新興的投資熱潮。數(shù)據(jù)顯示，4、5兩個(gè)月廣州商鋪供應(yīng)量達(dá)到了10.2萬平方米，環(huán)比增幅高達(dá)2.45倍，而這一數(shù)據(jù)正在隨著市場的發(fā)展進(jìn)一步增大。高力國際助理董事李榮麗表示，雖然系列調(diào)控新政中字未提商業(yè)地產(chǎn)，并不能樂觀地認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范疇內(nèi)。在實(shí)際的市場反映來看，雖然2010年一季度商業(yè)地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示回暖明顯，但無疑得益于宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖以及市場信心的加強(qiáng)，是一種正常性的回暖，并非因新政調(diào)控直接造成。

　　豪門霸每周上億資金涌入成都市場

　　因4月樓市新政對二套房的付比例提高到50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者紛紛轉(zhuǎn)向，把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場的“香餑餑”。和國內(nèi)其他城市一樣，在新政出臺(tái)兩個(gè)月內(nèi)，成都商業(yè)地產(chǎn)成為投資熱門，眾多資金流向了商業(yè)地產(chǎn)，成為近段時(shí)間房地產(chǎn)資金流向的密集區(qū)。據(jù)四川中原地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，新政出臺(tái)后，成都的商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)升溫，成交量和成交金額都連續(xù)創(chuàng)造成都商業(yè)地產(chǎn)的歷史新高；近連續(xù)幾周，每周都有幾億資金涌向商業(yè)地產(chǎn)。

　　住宅市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)卻在不斷升溫，這讓以住宅市場為主的地產(chǎn)商的神經(jīng)受到大刺激。與住宅市場的一次性收益不同，商業(yè)地產(chǎn) 具 有 長 期 收 益 的 效 果 ， 盡 管40、50年的使用權(quán)限相對普通住宅短，但它的增值效應(yīng)可以忽略少幾十年使用權(quán)。

　　另外，商業(yè)地產(chǎn)本身物業(yè)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、交通的完善逐漸增值，而商業(yè)流通經(jīng)營也可以給開發(fā)商帶來豐厚的利潤，同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營和房地產(chǎn)開發(fā)本身還對開發(fā)商的品牌是一個(gè)巨大的宣傳。因此，萬科、保利這些以住宅市場為主的地產(chǎn)大鱷毫不猶豫地把頭轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以期在的商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹。據(jù)記者了解，成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目多達(dá)48個(gè)，大多數(shù)體量都是10萬平方米以上，從明年開始陸續(xù)完工。“目前成都在建商業(yè)的體量和規(guī)模來看，在全國大城市中都是少有的，呈現(xiàn)出‘又多又大’兩大點(diǎn)。”四川省商業(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春表示，種種跡象表明，今年成都已開始進(jìn)入“購物時(shí)代”。在國際城南，大源和站南兩大組團(tuán)內(nèi)，聚集了22個(gè)城市綜合體，其中超過兩百畝的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)到了5個(gè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)并不適合游資進(jìn)行短暫炒作

　　“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)性很高，競也比較充分的行業(yè)，其產(chǎn)品本身屬性點(diǎn)決定了并不適合游資進(jìn)行短暫炒作。”樓市傳媒董事長、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在成都接受記者采訪時(shí)表示，我們看到有一些商業(yè)項(xiàng)目在調(diào)控政策出臺(tái)之后，銷售價(jià)格已經(jīng)上漲，3月至5月間，北京大量在租、在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格均出現(xiàn)波動(dòng)，在價(jià)格明顯波動(dòng)的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有90%的項(xiàng)目價(jià)格提升，其中有27%的項(xiàng)目價(jià)格漲幅超過兩成，租價(jià)高漲幅為60%、售價(jià)高的漲幅為50%，北京6月計(jì)劃入市的商住樓項(xiàng)目多達(dá)9個(gè)，商住樓明顯加快了入市的步伐在搶跑政策的“真空期”。

　　近，包括萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。“做住宅”的萬科將在深圳建五家酒店，加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型；龍湖計(jì)劃在五至七年內(nèi)將土地儲(chǔ)備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升；2009年保利地產(chǎn)年報(bào)中稱，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實(shí)現(xiàn)較大突破……甚至大量不理性民間資金意欲短時(shí)內(nèi)割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，此種信息在反映出投資者搶政策的“空白”時(shí)點(diǎn)的同時(shí)，也恰恰在為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展敲響一個(gè)警鐘。

　　中房協(xié)：國家宏觀調(diào)控支持商業(yè)地產(chǎn)

　　雖然眾多知名的品牌開發(fā)商的涉足，從某種程度上來講，對商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)利好的消息，其實(shí)力和品牌會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)本身的競更加劇一些，有利于創(chuàng)造出更好的、更市場化的產(chǎn)品。蔡鴻巖表示，商業(yè)地產(chǎn)再熱，也是跟專業(yè)相關(guān)的，從投資的角度來講，商業(yè)地產(chǎn)不投資額度、資金門檻較高，其投資的專業(yè)性、技術(shù)門檻要求更高。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要有專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，二要有很強(qiáng)資金實(shí)力，三要有準(zhǔn)確的市場把握能力，四要有較好的運(yùn)營方式和策略方針。

　　據(jù)蔡鴻巖介紹，房地產(chǎn)開發(fā)從大的分類上有兩種：住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。自上世紀(jì)80年代末期出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)近20多年來，中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)商絕大多數(shù)屬于住宅開發(fā)類地產(chǎn)商。真正有實(shí)力并且有能力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商實(shí)在是鳳毛麟角。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)給出的商業(yè)地產(chǎn)定義，商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與住宅房地產(chǎn)開發(fā)大的不同在于，商業(yè)地產(chǎn)可以為城市持續(xù)制造產(chǎn)值、利稅，并提供業(yè)。它是城市發(fā)展三產(chǎn)業(yè)的前提和基礎(chǔ)，是城市配套設(shè)施日趨完善所依賴的、不可或缺的民間資本支持動(dòng)力。而住宅房地產(chǎn)開發(fā)是滿足、提供城市居民居住功能需求，開發(fā)商一次性獲利的一個(gè)階段性生產(chǎn)項(xiàng)目。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，隨著今年4月差別化住房信貸政策的出臺(tái)，主要是嚴(yán)格的“二套房”政策，對房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素起到了比較快的抑制效應(yīng)，同時(shí)對于改善性住房需求也有一定抑制效應(yīng)。目前，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期?？傮w來說，全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅趨緩，按照抑制部分城市房價(jià)過快上漲的要求，這個(gè)目標(biāo)在逐步實(shí)現(xiàn)。但從辦公樓和商業(yè)性用房的銷售面積來看，受調(diào)控政策的影響程度較小。

　　“房地產(chǎn)市場的“觀望期”還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。”朱中一表示，廣義的商業(yè)地產(chǎn)，包括商業(yè)住宅這一塊，不管怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比還有高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的點(diǎn)，所以希望從事商業(yè)地產(chǎn)的房子應(yīng)該更加用心一點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過了前幾年的快速發(fā)展以后，當(dāng)前也確實(shí)遇到了一些問題，主要是市場經(jīng)營銷售量下降。盡管國家近幾年來對房地產(chǎn)的調(diào)控主要是住宅地產(chǎn)這部分，但是我們國家房地產(chǎn)發(fā)展的一些指導(dǎo)思想，宏觀調(diào)控的目標(biāo)一些分析對商業(yè)地產(chǎn)同樣有一定的影響力。房地產(chǎn)發(fā)展給客戶不同的需要，也有一些指導(dǎo)思想，宏觀調(diào)控的目標(biāo)，比如說總量基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)的行業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。所以我們要從大的方面來看，國家宏觀調(diào)控是支持商業(yè)地產(chǎn)的。