孝感房地產(chǎn)信息
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孝感市房地產(chǎn)管理局
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2009年（8期）
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孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
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2009年4月8日
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2009年一季度孝感市房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況
一、2009年季度房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本情況
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及投資情況
2009年季度，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目99個(gè)，同比增長30.2%。其中，新開工項(xiàng)目19個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目80個(gè)；在建項(xiàng)目59個(gè)，已竣工項(xiàng)目40個(gè)。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目55個(gè)，同比增長48.6%。其中，今年新開工項(xiàng)目5個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目50個(gè)；在建項(xiàng)目27個(gè)，已竣工項(xiàng)目28個(gè)。
全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6億元，同比增長3.8%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.95億元，同比增長22.6%；漢川、應(yīng)城、安陸、云夢、大悟、孝昌等地各完成房地產(chǎn)開發(fā)投資0.32億元、1.15億元、0.4億元、0.87億元、0.24億元、0.07億元。
（二）商品房施工面積、竣工面積及銷售面積情況
全市商品房施工面積71萬m2，同比減少23.2%；孝感城區(qū)商品房施工面積30萬m2, 同比減少39.6%。
全市商品房竣工面積8.7萬m2，同比減少74.2%；孝感城區(qū)商品房竣工面積6.6萬m2，同比減少6.6%。
全市商品房銷售面積15.6萬m2，同比減少14.8%；孝感城區(qū)商品房銷售面積9.7萬m2，同比減少2.9%。
（三）商品房銷售價(jià)格情況
全市商品房銷售的平均價(jià)格為2039元/m2，同比下降11.5%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2147元/m2，同比下降22.4%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為1927元/m2，同比下降8.1%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2001元/m2，同比下降23.1%。孝感城區(qū)3月份當(dāng)月商品房銷售的平均價(jià)格為1965元/m2，環(huán)比下降了14.2%，其中，商品住宅平均價(jià)格為1784元/m2，環(huán)比下降了11.8%。
各縣（市）商品房銷售的平均價(jià)格分別為：漢川市1880元/m2，應(yīng)城市2100元/m2，安陸市1422元/m2，云夢縣1964元/m2，大悟縣1298元/m2，孝昌縣1450元/m2；商品住宅銷售的平均價(jià)格分別為：漢川市1795元/m2，應(yīng)城市1880元/m2，安陸市1422元/m2，云夢縣1816元/m2，大悟縣1200元/m2，孝昌縣1450元/m2。
（四）2009年季度網(wǎng)上簽約系統(tǒng)顯示的樓盤銷售情況
網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年季度，孝感城區(qū)共有32個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房1140套，其中，住宅1099套。網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個(gè)樓盤分別是：西城嘉園322套，
全洲國際商城100套，福星城一期98套，
西河新景園80套，蘭苑·幸?；ǔ?8套，后湖御景51套，北辰花園45套，宇濟(jì)·槐蔭天地43套。其中，住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個(gè)樓盤分別是：西城嘉園322套，
全洲國際商城99套，福星城一期95套，
西河新景園70套，蘭苑·幸福花城67套，后湖御景51套，北辰花園45套，宇濟(jì)·槐蔭天地43套。
（五）2009年季度房地產(chǎn)稅收的基本情況
據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2009年季度，孝感市共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7104萬元（其中契稅收入2611萬元，營業(yè)稅2215萬元，企業(yè)所得稅1099萬元，房地產(chǎn)其他稅1179萬元），比上年同期減少了7.19%。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1702.3萬元（其中契稅收入511.8萬元，營業(yè)稅873.7萬元，企業(yè)所得稅112.7萬元，房地產(chǎn)其他稅204.1萬元），比上年同期減少了10.53%。
二、2009年季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行點(diǎn)
從2009年季度房地產(chǎn)市場的基本情況可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況呈現(xiàn)出以下主要點(diǎn)：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長，但增幅繼續(xù)回落
2009年季度，我市房地產(chǎn)投資同比繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6億元，同比增長3.8%，增幅較2008年回落了14個(gè)百分點(diǎn)。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.95億元，同比增長22.6%，增幅較2008年上升了1.65個(gè)百分點(diǎn)。
（二）商品房施工面積、竣工面積同比均有所下降
2009年季度，全市商品房施工面積71萬m2，同比減少23.2%；孝感城區(qū)商品房施工面積30萬m2, 同比減少39.6%。全市商品房竣工面積8.7萬m2，同比減少74.2%；孝感城區(qū)商品房竣工面積6.6萬m2，同比減少6.6%。
（三）商品房銷售量近期有所回升
網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年季度，孝感城區(qū)共有32個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房1140套，其中，住宅1099套。分別比2008年四季度的成交套數(shù)多出了513套和545套，商品房的銷售有所回暖，銷售量在上升。
（四）商品房銷售價(jià)格同比與環(huán)比有所下降
2009年季度，全市商品房銷售的平均價(jià)格為2039元/m2，同比下降11.5%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2147元/m2，同比下降22.4%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為1927元/m2，同比下降8.1%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2001元/m2，同比下降23.1%。孝感城區(qū)3月份當(dāng)月商品房銷售的平均價(jià)格為1965元/m2，環(huán)比下降了14.2%，其中，商品住宅平均價(jià)格為1784元/m2，環(huán)比下降了11.8%。
（五）房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比有所下降
2009年季度，孝感市共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7104萬元，比上年同期減少了7.19%。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1702.3萬元，比上年同期減少了10.53%。
三、房地產(chǎn)市場運(yùn)行反映出的新情況及應(yīng)對措施
（一）房地產(chǎn)市場運(yùn)行反映出的新情況及原因
從今年一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本情況和運(yùn)行點(diǎn)可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本平穩(wěn)和健康，但也反映出了一些新情況：一是商品房施工面積、竣工面積同比均有所下降；二是商品房銷售量近期有所回升，但商品房銷售價(jià)格同比繼續(xù)小幅回落。其主要原因：
一是受去年銷售形勢不景氣的影響。自去年以來，全國很多城市商品房均出現(xiàn)了銷售量大幅下降情況，許多開發(fā)商對今年的銷售形勢有所顧慮，放緩了施工進(jìn)度，導(dǎo)致施工面積和竣工面積同時(shí)下降。
二是受全球性金融危機(jī)的影響。自去年以來，各商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，紛紛對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難，再加上由于銷售形勢不好，資金回籠也困難，許多開發(fā)商不得不暫停了新項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，對于在建的開發(fā)項(xiàng)目也放緩了施工進(jìn)度，導(dǎo)致施工面積和竣工面積同時(shí)下降。
三是自2008年以來，我市的商品房市場呈現(xiàn)出供過于求的情況，商品房的竣工量大于銷售量。2008年，全市商品房竣工面積107.5萬m2，銷售面積75.2萬m2，孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬m2，銷售面積為32.1萬m2。空置房的面積也在增加，網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示：2008年底，孝感城區(qū)的商品房空置面積6.84萬m2，到2009一季度，孝感城區(qū)的商品房空置面積24.49萬m2，增加了17.65萬m2，市場對于空置房的消化需要一個(gè)過程，很多開發(fā)商意識到了這一點(diǎn)，因此，均暫停了新項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，也導(dǎo)致施工面積和竣工面積同時(shí)下降。
四是我市2008年商品房的銷售量下降較多，原因之一是很多剛性需求者在房價(jià)下跌周期內(nèi)，采取了觀望的態(tài)度，但也看到近期商品房的銷售價(jià)格與2008年上半年的高值相比，下降了很多，認(rèn)為房價(jià)再下降的空間不大，于是選擇在這個(gè)時(shí)期入市購房，推動(dòng)了成交量的上揚(yáng)。
五是我市2008年下半年商品房的銷售量較小，屬于一個(gè)階段性的底部，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，成交量到達(dá)階段性的底部后會有一個(gè)正常的反彈過程，也是成交量上升的過程，這和股市有一定的相似之處。
六是由于我市屬于一個(gè)打工經(jīng)濟(jì)的城市，1、2月份回家過年的打工者較多，由于業(yè)形勢不好，有一部分人沒有出外打工了，但家里有些積蓄，對住房也有剛性需求，于是選擇在這個(gè)時(shí)期看房選房，導(dǎo)致這個(gè)時(shí)期成交量的上升。
七是自去年下半年以來國家實(shí)行了積的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，貸款利率的大幅下降以及對于個(gè)人購房按揭貸款實(shí)行的利率優(yōu)惠政策，也吸引了一部分購房者選擇按揭貸款的付款方式購房。
八是房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金壓力，采取了多種形式的促銷手段，壓縮了利潤空間（個(gè)別開發(fā)商甚至采取了保本銷售的策略），實(shí)際上也降低了房價(jià)，由于房價(jià)降到了一部分消費(fèi)者能夠承受的心理價(jià)位，于是會選擇進(jìn)行入市購房，促進(jìn)了成交量的增長。
九是政府及房地產(chǎn)等相關(guān)部門對我市房地產(chǎn)市場一直在作正面的宣傳引導(dǎo)和培育，不斷采取各種積有效措施，通過媒體宣傳引導(dǎo)，舉辦房交會、開展房企和市場調(diào)研等多種形式積引導(dǎo)促進(jìn)商品房的銷售，鼓勵(lì)剛性需求者入市購房，如今年一季度，我們在全省地市州一級城市中率先召開了2009年春季房交會，并創(chuàng)造了當(dāng)季周銷售和日銷售的新記錄，所有這些積措施和手段都有效地推動(dòng)了成交量的上升。
十是房價(jià)下降的主要原因是受全國房地產(chǎn)形勢大氣候的影響，今年一季度全國主要城市的房價(jià)均有所下降；其次是房地產(chǎn)開發(fā)商采取了多種形式的促銷手段實(shí)際上降低了房價(jià)；三是低價(jià)房的成交比重較大，拉低了房價(jià)；四是住房保障制度的逐步落實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)和廉租住房保障力度的不斷加大，分流了部分原來對商品房有潛在需求的購房戶。后一個(gè)是各級房地產(chǎn)主管部門按照中央鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以適當(dāng)價(jià)格銷售的指示精神，鼓勵(lì)和引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低利潤空間降價(jià)促進(jìn)銷售。
（二）針對上述新情況我們應(yīng)采取的措施
1、繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)國家促銷費(fèi)、保增長、擴(kuò)內(nèi)需的宏觀政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展
要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)國家宏觀政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。重點(diǎn)促進(jìn)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步加大保障性住房別是廉租住房建設(shè)力度，適度發(fā)展中商品房，形成多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理配置。支持遠(yuǎn)離城區(qū)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設(shè)保障性住房，緩解企業(yè)職工住房困難。
2、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商采取有效措施促進(jìn)商品房銷售
引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化，尋找促進(jìn)商品房銷售的辦法。目前市場上真正的剛性需求還是大量存在的，人們持幣觀望的主要原因是認(rèn)為房價(jià)過高，一旦房價(jià)降低到他們能接受的水平，很多剛性需求的購房者會入市購房，成交量會繼續(xù)增加。要鼓勵(lì)開發(fā)商采取多種形式的促銷手段，同時(shí)也要支持利潤率較高且銷售形勢不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價(jià)的方式來促進(jìn)商品房的銷售。
3、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費(fèi)觀念
推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)觀念，逐步對房價(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常，鼓勵(lì)有剛性需求的購房者及時(shí)入市，進(jìn)一步提高商品房的銷售率，促進(jìn)成交量繼續(xù)增加，防止空置房面積增長過快。
4、進(jìn)一步落實(shí)住房保障制度，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高中小套型商品住宅的供應(yīng)比例
按照黨中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)解決民生問題的有關(guān)要求，進(jìn)一步貫徹落實(shí)住房保障制度，增加廉租住房房源建設(shè)。同時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適應(yīng)市場需求的中小套型、中低價(jià)位的商品住宅，通過適當(dāng)?shù)拇黉N手段吸引購房者出手購房，促進(jìn)商品房交易市場進(jìn)一步的回暖。
5、完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，繼續(xù)加強(qiáng)對住房消費(fèi)的正面宣傳引導(dǎo)
根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實(shí)際，繼續(xù)完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費(fèi)，防止房價(jià)的大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
6、繼續(xù)全面推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)融入武漢城市圈建設(shè)工作，充分利用好“兩型社會”建設(shè)的優(yōu)惠政策，把城際鐵路的開工建設(shè)作為吸引武漢人來孝感購房的一個(gè)契機(jī)
圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設(shè)成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路，繼續(xù)大力推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設(shè)工作，在圈內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認(rèn)。充分利用好“兩型社會”建設(shè)的優(yōu)惠政策，發(fā)揮臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和建設(shè)居住新城的優(yōu)勢，利用優(yōu)良環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢，把城際鐵路的開工建設(shè)作為一個(gè)契機(jī)，吸引以武漢人為主的外地人來我市購房，提高我市的商品房銷售率，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
