房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”觀察：成交回升 房?jī)r(jià)或入下行通道

     近日，央行公布了央行分支行行長(zhǎng)座談會(huì)內(nèi)容。在房貸方面，央行強(qiáng)調(diào)，下半年要繼續(xù)落實(shí)好適度寬松的貨幣政策，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

    “樓市新政”出臺(tái)已過百日，在經(jīng)歷了數(shù)個(gè)月的成交量低迷后，近期全國(guó)大部分城市的樓盤成交數(shù)據(jù)都開始“活躍”起來，別是上周北京、上海等多個(gè)一線城市樓市出現(xiàn)了成交量回升的現(xiàn)象。人們不禁要問，此輪成交量回升的背后究竟有哪些原因？是否意味著房?jī)r(jià)迎來下行“拐點(diǎn)”？

    樓市成交量普遍出現(xiàn)回暖

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院新統(tǒng)計(jì)，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，大部分城市樓市成交面積環(huán)比上漲，其中哈爾濱漲幅大，環(huán)比上漲166.85%。在被監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市中，北京漲幅大，達(dá)110.17%，深圳漲幅為20.31%，上海小幅上漲5.72%，廣州上漲幅度為13.05%。

    值得注意的是，整個(gè)7月北京樓市的成交量出現(xiàn)了比較明顯的上漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月商品房期房住宅交易總量為4950套環(huán)，比6月上漲了16.7%，除去政策房的期房住宅達(dá)到了4035套，環(huán)比上漲了39.2%。而現(xiàn)房住宅776套環(huán)比也出現(xiàn)了7.8%的上漲，全市商品房住宅除去政策房總成交為4811套環(huán)比上漲了33%。

    上海方面，7月中下旬以來，自住需求推動(dòng)部分二手房板塊成交回暖。據(jù)上海中原對(duì)旗下230多家分行的抽樣調(diào)查，7月份上半月二手房市場(chǎng)成交遲緩，相比6月份萎縮了近二成，然而自7月下旬起，僵局被打破。二手房門店帶看量出現(xiàn)了2至3成的上漲，掛牌量比6月份新增近10%，7月份下半月的成交量比上半月提高了近30%。

    而據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月份，廣州樓市成交量連續(xù)兩周環(huán)比上漲，其中在7月19日~25日期間，網(wǎng)簽995套，環(huán)比增加19.74%。而7月份，廣州新房成交4278套，環(huán)比6月份增加了7.76%，成交面積46.33萬(wàn)平方米，環(huán)比上升5.82%。這是在連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌后，廣州一手住宅成交出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。

    “剛需”出手、開發(fā)商降價(jià)是主因

    業(yè)內(nèi)人士表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回暖的原因，一方面是因?yàn)椴糠直容^著急的“剛性需求”買家開始入市，另一方面也有一些低價(jià)樓盤的入市及開發(fā)商一系列的促銷活動(dòng)的因素。

    分析人士認(rèn)為，近來成交有一定幅度上升，主要是有“剛性需求”的購(gòu)房者經(jīng)過兩三個(gè)月觀望之后，部分人群開始入市了。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，4月樓市新政出臺(tái)后，投資和“剛需”同時(shí)出現(xiàn)萎縮，三個(gè)月后，部分比較著急的剛需買家開始被迫入市，刺激了成交量的回升。

    成交量回升的另一個(gè)主要原因，是隨著調(diào)控的日益深入，“扛”不住的樓盤日漸增多，一些逆市推盤的項(xiàng)目，紛紛使出五花八門的促銷手段。

    在眾多促銷手段中，低價(jià)開盤成為頗有效的一種。以北京為例，從7月中旬萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島兩天854套房源售罄，到上保利茉莉395套房源一上午售完，部分低價(jià)入市的新盤都遭到瘋搶。

     業(yè)內(nèi)解讀：房?jī)r(jià)或步入下行通道

    開發(fā)商開始降價(jià)促銷，帶動(dòng)樓市成交量上升，這一信號(hào)是否可以理解為房?jī)r(jià)下行“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來？多名業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策在未來3到4個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)不可能逆轉(zhuǎn)，未來房?jī)r(jià)可能步入振蕩下行的通道。

    中金公司分析師白宏偉表示，交易量目前尚不存在顯著、持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)，未來一線城市房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)振蕩下探的趨勢(shì)，在全國(guó)市場(chǎng)整體回暖之前，二三線城市房?jī)r(jià)也將延續(xù)波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)分析表示，在6月份的時(shí)候，整體的成交量是非常低的，到7月份出現(xiàn)小幅的反彈，這種量的反彈并沒有意味著價(jià)格已經(jīng)得到了市場(chǎng)普遍的承認(rèn)，事實(shí)上大家對(duì)整體價(jià)格仍然是不滿意的。另外，未來的政策調(diào)控而言，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)發(fā)生大的松動(dòng)，調(diào)控依舊會(huì)繼續(xù)，起碼在今年之內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)政策本身的調(diào)控力度有加碼的可能，沒有放松的可能。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹表示，今年新政出臺(tái)之前，在一些大城市、一線城市預(yù)計(jì)在今年上半年開盤的樓盤，相當(dāng)大一部分在政策出臺(tái)之后開始延遲推盤，把這些盤推遲到下半年。這也說明今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，將不可避免地面臨一個(gè)集中供應(yīng)釋放期，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不復(fù)存在。

    一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士甚至表示，隨著土地及商品房供應(yīng)進(jìn)一步加大，商品房?jī)r(jià)格有望明顯下調(diào)。預(yù)計(jì)下半年，新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，住宅項(xiàng)目降幅可能在15%至20%。

    渣打銀行8月4日發(fā)布的新調(diào)研報(bào)告也支持了上述觀點(diǎn)。這份報(bào)告稱，該行在六個(gè)二、三線城市對(duì)30家房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)研的結(jié)果顯示，開發(fā)商預(yù)計(jì)二、三線城市的住宅價(jià)格還將繼續(xù)下跌。