孝感市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走訪調(diào)研報告

 

 

為了深入貫徹落實《市人民政府關(guān)于印發(fā)<2009年促市場消費(fèi)、保經(jīng)濟(jì)增長工作實施方案>的通知》（孝感政發(fā)[2009]3號）精神，我們結(jié)合學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，及時制發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作調(diào)研走訪的通知》及《2009年孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作調(diào)研方案》，同時要求各縣市房地產(chǎn)管理部門同步開展調(diào)研走訪活動。今年2至3月份，我們重點對孝感城區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年1月1日以后的房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況、目標(biāo)客戶群體基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年工作計劃措施、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的主要困難等有關(guān)問題進(jìn)行了調(diào)研走訪。調(diào)研走訪結(jié)束后，進(jìn)行了統(tǒng)計匯總，基本摸清了有關(guān)情況，全面掌握了企業(yè)反映的問題和心聲，對政府及其相關(guān)部門在目前狀況下支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展方面進(jìn)行了研究探討，現(xiàn)將走訪調(diào)研情況報告如下：

從2006年1月1日至2009年3月底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目238個，總占地面積約470.4萬㎡，項目總規(guī)模約897.8萬㎡（其中住宅項目的有91個，住宅總面積約占總建設(shè)規(guī)模的85%。），計劃總投資額約117億元，共完成投資額約68.6億元。

孝感城區(qū)的102家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年1月1日后竣工的項目共有97個。其中，已竣工且已銷售完畢項目有21個，已竣工但未銷售完畢項目有29個，未竣工已進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)且未銷售完畢項目有18個，在建且未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)項目有16個，有意向且已取得部分項目證書但未開工項目有13個。這97個項目總占地面積約243.4萬㎡，項目總建設(shè)規(guī)模489萬㎡，計劃總投資額83億元，實際完成投資額39.6億元。97個項目中以多層為主的項目有61個，占62.89%；以中小套型為主的項目有55個，占56.7%；其中屬于純住宅項目的有33個，住宅總面積約占總建設(shè)規(guī)模的80%。

從2006年1月1日至2009年3月底，全市238個項目總的可售面積為626萬㎡（含已售面積），已售面積414萬㎡，總銷售額62億元，總的銷售均價為1497.6元/m²，已售面積占可售面積的66.1%。

全市238個項目中住宅的銷售價格分布區(qū)間為：1000元/㎡以下的占17.76%，1000—1500元/㎡的占41.13%，1500—2000元/㎡的占21.96%，2000—3000元/㎡的占17.29%，3000—4000元/㎡的占0.93%，4000元/㎡以上的占0.93%。

孝感城區(qū)97個項目總的可售面積（含已售面積）為301.7萬㎡，其中住宅為261.7萬㎡，已售面積185.3萬㎡，總銷售額32.4億元，總的銷售均價為1748.50元/m²，已售面積占可售面積的61.42%。

97個項目中住宅的銷售價格分布區(qū)間為：1000元/㎡以下的占16.4%，1000—1500元/㎡的占28.8%，1500—2000元/㎡的占26%，2000—3000元/㎡的占24.7%，3000—4000元/㎡的占2.7%，4000元/㎡以上的占1.4%。

全市238個項目中購買對象的地域分布情況為：本縣市城區(qū)的人占57%，本縣市所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人占35%，武漢市的人占3%，武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的人占2%，省內(nèi)除武漢城市圈外的其他城市的人占1.5%，省外的占1.5%。孝感城區(qū)97個項目中購買對象的地域分布情況為：孝感城區(qū)的占60.88%，孝南區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的占25.98%，所屬縣市的占7.44%，武漢市的占3.43%，武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的占1.35%，省內(nèi)除武漢城市圈外的其他城市的占0.44%，省外的占0.48%。

根據(jù)調(diào)查，以孝感城區(qū)為例，開發(fā)企業(yè)結(jié)合已銷售商品房的客戶群體的情況，對目標(biāo)客戶群體的基本情況預(yù)測如下：

1、地域分布：開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，他們樓盤的銷售對象57.35%的是孝感城區(qū)的人，25.21%的是孝南鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人，8.36%的是所屬縣市的人，4.02%的是武漢市的人，1.95%的是武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的人，1.56%的是省內(nèi)除武漢城市圈外的其他城市的人，1.53%的是省外的人，0.02%的是省外的人。

2、職業(yè)分布：開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，他們樓盤的銷售對象28.5%的是行政事業(yè)單位人員，31.36%的是企業(yè)人員，35.30%的是私營業(yè)主，1.5%的是農(nóng)民，0.71%的是軍人，1.68%的是自由職業(yè)者，0.52%的是無業(yè)者，0.43%的是其他職業(yè)人員。

3、目標(biāo)客戶群體購房注重的方面：94.9%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是價格，84.6%的認(rèn)為是面積和戶型，33.3%的認(rèn)為是功能，74.4%認(rèn)為是交通便捷度，61.5%的認(rèn)為是小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，53.8%的認(rèn)為是周邊的教育醫(yī)療等設(shè)施配套情況。

4、目標(biāo)客戶能夠承受的商品住宅的主要價格區(qū)間：12.4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為在1000元/㎡以下，30%的認(rèn)為在1000元/㎡—1500元/㎡，60%的認(rèn)為在1500元/㎡—2000元/㎡，30%的認(rèn)為在2000元/㎡—2500元/㎡，10%的認(rèn)為在2500元/㎡—3000元/㎡，5%的認(rèn)為在3000元/㎡—3500元/㎡。

5、目標(biāo)客戶愿意購買的商品住宅面積區(qū)間：4.9%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為在60㎡以下，9.8%的認(rèn)為在60-80㎡，31.7%的認(rèn)為在80-90㎡，53.7%的認(rèn)為在90-100㎡，85.4%的認(rèn)為在100-120㎡，46.3%的認(rèn)為在120-140㎡，19.5%的認(rèn)為在140-180㎡，9.7%的認(rèn)為在180㎡以上。

6、目標(biāo)客戶愿意購買的商品住宅的戶型情況：63.4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是兩室兩廳，92.7%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是三室兩廳，36.6%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是四室兩廳，7.3%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是一室一廳，24.4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是兩室一廳，29.3%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是三室一廳，4.9%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是單間。

根據(jù)對目標(biāo)客戶群的需求調(diào)查來看，100—120㎡的三室二廳的住宅大約占到了客戶需求的60%， 80-90㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%，90-100㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%，120-140㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%，140-180㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%。

走訪調(diào)研結(jié)果表明，在中央“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、保增長”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的鼓舞下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2009年根據(jù)市場情況重新調(diào)整了在建及開工計劃，以適應(yīng)市場的需要。以孝感城區(qū)為例，華廈公司的金北華城項目有4棟樓計劃在5月份完工，同時，在4月份有3棟樓新開工，計劃10月份完工；國貿(mào)公司的國貿(mào)大廈項目計劃在今年完工；榮欣金陽公司計劃在今年完成3棟多層、2棟小高層共38000㎡的施工面積，同時在6月份啟動二期共73000㎡的建設(shè)項目，年底啟動17000㎡的酒店建設(shè)項目；凌云公司上半年完成8棟主體完工，計劃在6月份交房；萬嘉公司的三個在建項目計劃在今年完工；亞飛公司的亞飛廣場項目計劃今年投資3000余萬元，力在今年主體封頂。另外，很多公司的項目正在前期準(zhǔn)備中，如泰源公司的泰源廣場項目，方大公司的體育風(fēng)景項目，凌云公司的2008城市花園的二期項目，互順公司的金航花園項目，天廈公司的解放街改造項目，恒樂天地的紅光水韻項目等等。

根據(jù)統(tǒng)計，2009年孝感城區(qū)將有52個開發(fā)項目開工建設(shè)，預(yù)計項目總規(guī)?？蛇_(dá)近300萬平方米，預(yù)計年內(nèi)施工面積可達(dá)108萬平方米。如果這些項目全部按照計劃于今年內(nèi)施工，則孝感城區(qū)今年可以完成面積80萬平方米的施工計劃。

為了應(yīng)對去年以來金融危機(jī)對房市的沖擊，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均實施了相應(yīng)的對策和措施，一是制定好項目的建設(shè)計劃，控制好開發(fā)量；二是出臺打折優(yōu)惠措施，適當(dāng)?shù)慕档弯N售價格，減少空置率，盡快回收資金；三是進(jìn)行市場調(diào)查，針對消費(fèi)者的要求，盡量設(shè)計符合購房者意愿的戶型，適應(yīng)市場需求；四是提高宣傳力度，吸引消費(fèi)者前來購房；五是通過提高管理水平來降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低銷售價格。

通過本次調(diào)研，我們了解到包括各縣市在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在一些問題：商品房開發(fā)用地在掛牌拍賣過程中，存在個人及無開發(fā)資質(zhì)單位參與投標(biāo)現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序的不規(guī)范；土地供應(yīng)區(qū)域比例不均衡，商品住房建設(shè)的土地供應(yīng)有向城區(qū)地段集中的趨勢，老城區(qū)仍然是處于見縫插針的狀態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)項目的門檻較低，開發(fā)項目的規(guī)模偏?。簧唐贩块_發(fā)小區(qū)的規(guī)劃起點不高，檔次不高，品味不高；商品房開發(fā)后的售后服務(wù)不到位、社會化物業(yè)管理意識有待進(jìn)一步提高；新居住區(qū)與老居住區(qū)的公共維修資金難以全部征收到位的問題等等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍遇到的困難：一是企業(yè)融資較難，國家調(diào)控政策仍然偏緊，融資周期長，投入開發(fā)建設(shè)的資金鏈有斷裂風(fēng)險；二是銷售面積和銷售金額較去年同期都在下降，銷售形勢不太好，購買者觀望氛圍比較濃厚，仍在等待商品房銷售價格下調(diào)；三是在開發(fā)過程中拆遷難度較大,安置補(bǔ)償協(xié)議難以簽定；四是居住小區(qū)水、電直抄到戶改造工作進(jìn)展緩慢，難度大；五是反映稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過高，開發(fā)成本過高，利潤率下降；六是土地交易手續(xù)辦理時限較長。

通過著重對孝感城區(qū)102家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況調(diào)查，認(rèn)為目前融資困難的占47.5%，認(rèn)為銷售形勢不好的占80%，認(rèn)為辦理有關(guān)手續(xù)行政審批周期過長的占42.5%，認(rèn)為稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過高的占57.5%，認(rèn)為開發(fā)成本過高57.5%，認(rèn)為市場流通不暢占27.5%，認(rèn)為信息渠道有限的占15%，認(rèn)為缺乏專業(yè)人才占12.5%。還有開發(fā)企業(yè)提出了政策配套不到位、受金融危機(jī)影響導(dǎo)致房市蕭條等目前影響房地產(chǎn)市場的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映多的是希望政府及相關(guān)部門能夠幫助企業(yè)解決一些具體問題，同時建議政府及其相關(guān)部門采取一些措施：一是盡可能清理或取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)；二是參照外地作法，減免（降低）契稅標(biāo)準(zhǔn)，為開發(fā)企業(yè)提供較好的發(fā)展環(huán)境，切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、降低開發(fā)成本；三是將土地供應(yīng)量控制在一個合適的水平，供應(yīng)量過多，會形成無序開發(fā)的情況，過少，會進(jìn)一步造成土地價格的上漲，從而提高了開發(fā)成本。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映的問題和提出的建議，在目前房地產(chǎn)市場還沒有完全回暖的情況下，我們認(rèn)為應(yīng)該采取有力措施，切實幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提振信心、克服困難。

1、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取有效措施促進(jìn)商品房銷售。主動應(yīng)對市場變化，尋找促進(jìn)商品房銷售的措施。鼓勵開發(fā)商采取多種形式的促銷手段，同時也要支持利潤率較高且銷售形勢不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價的方式來促進(jìn)商品房的銷售。

2、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費(fèi)觀念。推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)觀念，逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，鼓勵有剛性需求的購房者及時入市，進(jìn)一步提高商品房的銷售率，促進(jìn)成交量繼續(xù)增加，防止空置房面積增長過快。

3、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，繼續(xù)加強(qiáng)對住房消費(fèi)的正面宣傳引導(dǎo)。根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實際，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費(fèi)，防止房價的大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、繼續(xù)全面推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)融入武漢城市圈建設(shè)工作，充分利用好“兩型社會”建設(shè)的優(yōu)惠政策，把城際鐵路的開工建設(shè)作為吸引武漢人來孝感購房的一個契機(jī)。圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設(shè)成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路，繼續(xù)大力推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設(shè)工作，在圈內(nèi)實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認(rèn)。充分利用好“兩型社會”建設(shè)的優(yōu)惠政策，發(fā)揮臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和建設(shè)居住新城的優(yōu)勢，利用優(yōu)良環(huán)境和價格優(yōu)勢，把城際鐵路的開工建設(shè)作為一個契機(jī)，吸引以武漢人為主的外地人來我市購房，提高我市的商品房銷售率，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

5、加強(qiáng)相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)和溝通，共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如，通過加強(qiáng)與金融部門的協(xié)調(diào)，降低企業(yè)的融資門檻。加強(qiáng)與國土、規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改、稅務(wù)、供電、供水等部門的協(xié)調(diào)和溝通，建立順暢的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理程序等。